Золотая Прага. Зачем инвестировать в недвижимость в Чехии
Фото David W Cerny / Reuters
Чехия привлекает инвесторов быстро развивающейся экономикой, растущими ценами на недвижимость и простой процедурой покупки жилья. Сколько можно заработать на инвестиционном жилье в Праге?
С 2012 года стоимость недвижимости в Праге увеличилась на 68%. Низкие налоги, бесплатное образование, доступная ипотека и рост ВВП на 11,2% за последние три года привлекают в Чехию инвесторов со всего мира. 8% квартир в Праге покупают иностранцы, большая часть из которых — русские. Чешская столица привлекает инвесторов растущими ценами на недвижимость и несложным процессом покупки жилья. По каким причинам чешская недвижимость интересна инвесторам?
Рост цен
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге составляет $4323. В начале 2017 года Прага была лидером по темпу роста цен на жилье в Европе, теперь ее сместили на пятое место. Впереди оказались Ирландия, Португалия, Словения и Голландия. По данным Deloitte, с 2014 года цены на недвижимость в Праге увеличились на 46,6%. В этом случае речь не идет о пузыре, поскольку цены уравновешены экономическим развитием страны.
В первом квартале 2018 года Deloitte опубликовал брошюру Deloitte Real Index. По данным аналитиков компании, стоимость квадратного метра в девелоперских проектах Праги составила $3750, при этом было продано 1484 объекта недвижимости. Аналогичные показатели по кирпичным домам — $3533 за квадратный метр и 675 объектов, по панельным домам — $2757 и 756 объектов.
В то же время Чехия испытывает дефицит недвижимости на рынке. Дело в том, что разрешение на строительство здесь получить довольно сложно, процесс может занимать до 10 лет, и для Европы это очень долгий срок. Спрос на жилье высокий, а предложение ограничено, и это подталкивает цены вверх.
Выгодная ипотека
В Чехии недвижимость может приобрести даже тот, кто не располагает достаточной суммой. Ипотека для иностранцев здесь выгодная и доступная. Процентная ставка может составлять порядка 2,69-3,99% годовых, а первоначальный взнос — минимум 40% стоимости жилья.
С октября 2018 года в силу войдет рекомендация Чешского национального банка, согласно которой объем ипотечного кредита не должен превышать годового дохода заявителя, умноженного на 9.
Экономическое развитие
Чехию уже сложно ассоциировать с постсоветским государством — сегодня она скорее равняется на Германию. Прага стала центром многих международных компаний, здесь расположены главные европейские офисы.
ВВП в Чехии в 2017 году вырос на 4,5%, а за последние три года его рост составил 11,2% — для Европы это высокий показатель. В то же время, по данным Deloitte, в конце 2017 года уровень безработицы в Чехии был равен 2,4%, и это самый низкий показатель в Евросоюзе. Заработная плата растет, спрос на жилье превышает предложение, поэтому цены на недвижимость увеличиваются.
В Чехии стабильная политическая ситуация, за власть борются сразу несколько политических сторон, и это благоприятно влияет на экономику страны. Кроме того, в Чехии нет миграционного кризиса, который мы наблюдаем на западе и на юге. То есть государство не направляет дополнительные ресурсы на решение этой проблемы.
Кроме того, в Чехии сильная валюта. Евро усиливает свои позиции в отношении рубля, а чешская крона — в отношении евро. Для иностранных инвесторов это отличная возможность получить дополнительную прибыль.
Легкая интеграция
Чехия — страна с благоприятным климатом и менталитетом, схожим с российским. Также здесь доступно бесплатное государственное образование: детские сады, школы и университеты принимают иностранцев наравне с чехами.
Инвестиция в недвижимость в Праге привлекательна и с точки зрения путешествий. Владельцы квартир автоматически получают шенгенскую визу на 90 дней в коридоре 180 дней. Это значит, что каждые полгода инвестор может находиться в Европе по три месяца.
Получить такую визу можно после предъявления выписки из кадастра недвижимости. Также в Чехии несложно получить ВНЖ: достаточно приобрести несколько объектов недвижимости на компанию, трудоустроить себя, как владельца, и ежемесячно осуществлять социальные взносы.
Покупка квартиры в Праге
Чешский портал Cenovamapa при сотрудничестве с Deloitte подготовил аналитику о продаже квартир и домов в Праге в третьем квартале 2017 года. 49,69% квартир было куплено в девелоперских проектах, 21,89% — в кирпичных домах, 20,65% — в панельных домах и 7,77% — в коттеджах.
Квартиры в новостройках лидируют. По данным ведущих чешских девелоперов Central Group, Finep и Ekospol, иностранцы покупают порядка 8% недвижимости в Чехии. Русские возглавляют рейтинг иностранцев — на них приходится 32,5% квартир в девелоперских проектах, за ними следуют словаки, азербайджанцы и украинцы. На рынке вторичного жилья русские на втором месте (17% квартир), впереди — словаки (20,8%), а на третьем месте — британцы (15,1%).
С 2009 года любой иностранец может беспрепятственно приобрести квартиру в Праге. Раньше для этого нужно было открывать фирму в Чехии, теперь же покупка недвижимости доступна любому физическому лицу. Для этого понадобится только заграничный паспорт. При оформлении ипотеки перечень необходимых документов шире: это заграничный паспорт, трудовой договор с места работы в России, подтверждение о доходах и кассовые ордеры. Ипотека оформляется до 6 недель и обычно выдается на 20 лет либо до 70-летнего юбилея заявителя. Процесс приобретения недвижимости несложный, но может занимать порядка 2-3 месяцев в зависимости от скорости согласования договоров.
Приобретение жилья сопряжено с некоторыми дополнительными расходами. Во-первых, спустя год после покупки новой недвижимости нужно заплатить налог. За квартиру стоимостью $176 000 налог составит порядка $47. Во-вторых, если квартира была приобретена на рынке вторичного жилья, новый владелец обязан заплатить налог за перевод права собственности в размере 4% стоимости жилья. Также учитывайте стоимость услуг агентства недвижимости — обычно это 3-4% стоимости квартиры.
Можно приобрести квартиру в готовом доме, а можно рассмотреть варианты на стадии строительства, которые обойдутся на 10-15% дешевле. Средняя продолжительность возведения проекта — полтора года. Рисков здесь нет: все объекты сдаются в срок. Дело в том, что застройщик в Чехии не зависит от дольщиков — финансовые средства ему предоставляет банк. Приобретая недвижимость на этапе строительства, инвестору доступны лучшие планировки, а также он может самостоятельно выбрать отделочные материалы.
В стоимость квартиры в новостройке всегда входит полная чистовая отделка. Она включает в себя покраску стен, напольное покрытие, сантехнику, двери и окна, выводы под электронику. На новые квартиры застройщики обычно дают гарантию 1-5 лет, в течение этого срока застройщик обязан исправлять все недочеты.
Выгодная инвестиция
Мы прогнозируем, что цены на недвижимость в Праге продолжат расти, однако темп роста будет ниже, чем в последние четыре года. Это значит, что инвестиция в чешскую недвижимость — источник стабильного дохода.
В нашей практике большинство инвесторов приобретают недвижимость, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду. Востребована и краткосрочная, и долгосрочная аренда. По данным организации Prague City Tourism, в 2017 году Прагу посетило 7,5 млн туристов. Многие из них не останавливаются в отелях, а бронируют жилье через сервисы краткосрочной аренды Booking или Airbnb. Это значит, что владельцам недвижимости в центре города выгодно рассмотреть посуточную аренду жилья.
Что касается долгосрочной аренды, то здесь расположение уже не играет решающую роль. Если квартира находится в комфортном современном жилом комплексе, даже на окраине города она будет востребована. Спрос на долгосрочную аренду растет: недвижимость дорожает, поэтому те, кто не может позволить себе покупку квартиры, предпочитают снимать жилье.
Квартиру выгоднее сдавать меблированной, потому что в этом случае арендная плата выше на 15-20%. Размер арендной платы отличается в зависимости от района города. В центре Праги она составляет $19,5 за квадратный метр, на окраине — $13. По данным Deloitte, в конце 2017 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге составила $15,3. Это значит, что за квартиру площадью 65 кв. м можно ежемесячно получать порядка $993.
Даже если квартира была приобретена в ипотеку, доход от аренды покрывает оплату ежемесячных платежей по кредиту. Когда инвестор приобретает квартиру за $180 505 и оформляет ипотеку на 20 лет со сроком фиксации ипотечной ставки на пять лет, при ставке 2,69% его ежемесячный платеж составит $584. Эту квартиру он сможет сдавать в аренду минимально за $677, то есть долг банку будут выплачивать арендаторы.
Рентабельность недвижимости в Праге может варьироваться от 3% до 8%. Возвратность инвестиций зависит от расположения квартиры и предприимчивости инвестора. Инвестор зарабатывает больше, когда разделяет трехкомнатную квартиру в центре города на апартаменты и сдает их отдельно. Доходность долгосрочной аренды составляет от 3% до 5%, а краткосрочной — от 5% до 8% после уплаты всех расходов.