Девелоперы взялись за бизнес-парки

Беда больших агломераций, таких как московская, — маятниковая миграция. По данным экспертов, от 1 до 3 млн человек ежедневно спешат с окраин и ближайшего Подмосковья в центр города на работу, сообщает ko.ru.  Для снижения этого показатели столичные власти с 2020 года стимулируют застройщиков создавать места приложения труда (МПТ) в новых микрорайонах. 

Город заключает с инвесторами особое соглашение, согласно которому, помимо жилых многоэтажек, возводятся деловые центры, технопарки, образовательные учреждения и другие объекты. Так в Москве появляются тысячи рабочих мест, а у жителей мегаполиса — возможность работать рядом с домом.

Бизнес такому «обременению» только рад, так как для него, например, уменьшается плата за изменение вида разрешенного использования земли под жилищное строительство. 

Школы, офисы, завод

Сегодня в Москве заключено уже 30 соглашений с застройщиками общей инвестиционной стоимостью 138,6 млрд рублей. Реализация этих проектов, по словам заместителя мэра столицы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимира Ефимова, предусматривает создание свыше 53 тысячи новых рабочих мест.

Благодаря этой программе к 2028 году во всех районах Москвы начнут работу более 40 образовательных объектов, девять офисных центров, столько же промышленных предприятий, четыре торгово-офисных здания, четыре торговых центра и другие объекты. «Больше всего мест для трудоустройства будет создано в офисно-деловых и торговых зданиях — почти 38 тысяч», — отметил Владимир Ефимов. 

Крупнейшие игроки строительной отрасли стремятся заключить такие контракты.

Девелопер PIONEER первым присоединился к программе создания МПТ. Как отмечает директор по проектам Николай Махоткин, компания отвечает более чем за 11 тысяч новых рабочих мест.

«По городской программе МПТ мы уже ввели в эксплуатацию два корпуса из шести в бизнес-парке Ostankino — в первом квартале 2023 года начнем передавать ключи собственникам. Отметим, что эти корпуса уже полностью распроданы, а весь проект будет реализован в 2025 году. В рамках проекта строительства многофункционального комплекса Botanica уже построен и функционирует апарт-отель YE’S Botanica, а в 2024-м будет введен в эксплуатацию торгово-офисный центр площадью около 90 тыс. кв. м», — говорит Николай Махоткин.

Capital Group присоединилась к инициативе московских властей в 2021 году — и сегодня в рамках программы МПТ компания реализует уже 11 объектов, включая технопарки, школы, детские сады. Как рассказал «Ко» директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов, флагманским проектом промышленного строительства стал технопарк в Алабушево площадью более 100 тыс. кв. м. Здесь будет создано около двух тысяч рабочих мест, строительство первой очереди проекта планируется завершить уже в 2023 году.

«Здесь предусмотрены не только производственные помещения, но и площади для размещения лабораторий, проведения исследований и в целом комфортного пребывания сотрудников. Это и есть современное производство, которое позволит в полной мере реализовать интеллектуальный и научный ресурс столицы», — подчеркивает Владимир Галактионов. 

Генеральный директор «РГ-Девелопмента» Татьяна Тихонова в качестве примера участия компании в программе МПТ приводит проект, который реализуется на территории бывшей промзоны в районе Щукино. Здесь создается сбалансированный городской квартал «Октябрьское Поле» с необходимой коммерческой и социальной инфраструктурой, которая в совокупности обеспечит более 1,5 тысячи человек новыми рабочими местами.

«На сегодняшний день уже возведено три детских сада и поликлиника. Завершается строительство школы, будут построены технопарк и два ДОУ. В результате реализации другого нашего проекта — строительства нового квартала “Михалковский” в Головинском районе — появится около 500 мест приложения труда в сфере образования и обслуживания. Таким образом, мы совместно с городскими властями возвращаем в оборот заброшенные и неэффективно используемые территории столицы, даем импульс для развития предпринимательской деятельности», — подчеркивает Татьяна Тихонова. 

Двустороннее движение

Программа МПТ, по мнению вице-президента Московской торгово-промышленной палаты Сурена Варданяна, — действенный механизм привлечения качественных трудовых ресурсов (в том числе молодых талантов) к участию в развитии города в целом. «Это логичная, понятная и на длительный срок остающаяся актуальной программа действий города по созданию рабочих мест в жилых кварталах. Это актуально как с точки зрения уменьшения миграции и давления на внутригородскую инфраструктуру, так и с учетом задачи создания комфортных условий для работающих граждан. Чтобы у них оставалось время не только поработать, но и отдохнуть, побыть с семьей, жить и пользоваться теми благами, которые предоставляет такой большой и красивый город, как Москва», — отмечает Сурен Варданян.

Реализация городских программ в связке с бизнесом — это двустороннее движение. Город определяет свои потребности в развитии районов за счет установления различных коэффициентов льготы для тех или иных объектов, но бизнес может выбрать для реализации проект и с меньшей льготой, если увидит в нем лучший коммерческий результат. При этом выпадающие за счет льготы бюджетные доходы возвращаются налогами с новых компаний после ввода МПТ в эксплуатацию.

«Девелоперы, создавая места приложения труда, получают возможность оптимизировать затраты на реализацию новых жилых проектов и одновременно пополнить портфель инвестиционно привлекательным для них объектом коммерческой или социальной недвижимости. Город же развивается в формате полицентричного мегаполиса и предлагает жителям современную инфраструктуру в каждом районе», — подчеркивает Владимир Галактионов.

«В общей сложности компания получила льготу в сумме примерно 4,5 млрд рублей, что позволило, несмотря на достаточно серьезную кризисную ситуацию, успешно эти проекты реализовывать», — рассказал «Ко» Николай Махоткин из PIONEER.

Приоритеты градостроительной политики — строительство промышленных технопарков. Власти установили для таких объектов наибольший коэффициент льготы. Однако сейчас на промпарки, по словам Владимира Галактионова, существует значительный неудовлетворенный спрос со стороны арендаторов: в современных производственных помещениях отмечается практически нулевая вакансия на фоне растущих объемов производства.

Город меняет условия

Как замечают представители компаний-девелоперов, город постоянно улучшает параметры программы и регулирует ее, в том числе с учетом обратной связи от инвесторов. Так, ранее в рамках договора по созданию МПТ можно было реализовать только объекты промышленного назначения и офисы — в дальнейшем перечень расширился за счет объектов спортивной, социальной, торговой направленности, а также гостиниц.

В 2022 году были также смягчены условия программы, касающиеся возможности привлекать партнеров: если ранее доля бенефициара льготы в проекте МПТ должна была быть не менее 75%, то сегодня этот показатель снижен до 51%. Такая мера позволит привлечь новых участников программы и расширить число объектов инфраструктуры.

По мнению Сурена Варданяна, за счет снижения критериев город пытается адаптировать для деловых кругов нынешние экономические условия (которые естественным образом усложняются с учетом беспрецедентного давления на Россию), чтобы бизнес активнее участвовал в реализации социальных позиций, являющихся для Москвы принципиальными.

Застройщики уверены, что подобный опыт стимулирования с легкостью приживется и в регионах, если инвесторам предложат выгодные условия сотрудничества. «Учитывая, что плата за изменение цели предоставления и/или вида разрешенного использования земельных участков, по которой засчитывается льгота, — особенность московского рынка недвижимости, то в других городах необходим иной экономический стимул», — полагает Владимир Галактионов.

Но главное, что можно перенять от московской программы, по словам ее участников, — это создание прозрачных и понятных для инвесторов правил игры.